ČLÁNKY

10 ZBYTEČNÝCH CHYB PŘI PRODEJI NEMOVITOSTI

1. chyba: NESPRÁVNÉ NASTAVENÍ PRODEJNÍ CENY NEMOVITOSTI

Správné nastavení prodejní ceny už od začátku je pro úspěšný prodej klíčové. Stanovení příliš nízké ceny může sice vést k rychlému prodeji nemovitosti, nicméně prodávající ve výsledku tratí na její ceně. Naopak když prodejce zvolí cenu příliš vysokou, prodej trvá déle a zcela jistě se poté množstvím slev nakonec dostane pod reálnou cenu. Pamatujte, že nemovitost je nejzajímavější, když vstupuje na trh!

2. chyba: NEPŘIPRAVENÁ NEMOVITOST NA PRODEJ A PREZENTACI

Často se podceňuje první dojem. Nadarmo se neříká, že nikdy není druhá šance na první dojem.

Potenciální zájemce si prohlíženou nemovitost emočně zařadí a podle toho usoudí, zda je ochoten zaplatit požadovanou cenu. Vaším cílem by mělo být, aby se kupující cítil jako na prohlídce svého budoucího domova. Nejen před prohlídkou, ale i před focením je potřeba každou nemovitost uklidit a využít profesionální služby typu „home-staging“. Součástí přípravy nemovitosti na prodej a prezentaci je také odstranění zapomenutých zástav dávno splacených půjček na listu vlastnictví, zabezpečení věcných břemen pro přístupy, dědické řízení, atd. To, co pro uvědomělého majitele představuje naprosto zanedbatelné riziko, může zájemce od koupě zcela odradit.

3. chyba: POUŽITÍ NEKVALITNÍCH FOTOGRAFIÍ PŘI PREZENTACI

Fotografie buď zaujmou, nebo úplně odradí potenciálního zájemce o koupi nemovitosti. Spolu se správně nastavenou prodejní cenou a popisem jsou fotografie hlavní důvod prohlídky nemovitosti a následné koupě.

4. chyba: POUŽIT NEDOSTATEČNÝ POPIS PRO PREZENTACI

Kromě kvalitních fotografií uklizené nemovitosti je stejně důležitý i její popis. Je potřeba uvádět pravdivé informace o stavu nemovitosti s přehledným popisem. Podstatnou informací jsou například měsíční náklady na provoz, druh vlastnictví (u bytů), stav anuity, infrastruktura v daném místě, zda byl bytový dům revitalizován, co zahrnuje rekonstrukce, …

Jednoduchý styl textu se dá pominout, avšak nedokonalosti se prominout nedají.

5. chyba: ZVOLÍM NESPRÁVNOU DOBU PRODEJE

Správné načasování výrazně ovlivní realizovanou cenu za prodej nemovitosti. Při prodeji nemovitosti se vyplatí sledovat situaci na trhu, také situaci s hypotékami a výnos z prodeje ovlivní i roční období.

V případě nemovitosti se zástavním právem banky je nutné zjistit, za jakých podmínek lze nemovitost prodat. Ve většině případů je totiž prodej bankou sankcionován. V případě správně zvoleného postupu se ale podaří ušetřit nemalé peníze a proto rada s člověkem, který tomu rozumí je na místě.

Jaký vliv na cenu má roční období? Určitě nemá velký smysl nabízet rekreační objekt k prodeji hned po ukončení sezóny. Zájemců bude méně a tím hrozí efekt “neprodejného ležáku“.

Nebude-li prodej Vaší nemovitosti správně načasován, je možné, že přijdete o část výnosu z prodeje.

6. chyba: PRODEJ SAMOTNÝM VLASTNÍKEM

Většina lidí prodává nemovitost jednou v životě. Logicky má tedy oproti školenému a zkušenému profesionálovi velké množství nevýhod. Samozřejmě jsou věci, které si zvládnete udělat sami. Pak jsou ale věci, ke kterým se vyplatí přizvat profesionála a některé dokonce z pozice vlastníka ani udělat nemůžete.

Spolupráce s makléřem vám přinese odosobnění se od prodeje, aktivní vyhledání kupujícího, řízení prodeje, zjištění skutečných potřeb kupujícího, schopnost vyjednávat o ceně, schopnost uzavírat obchody, schopnost organizovat a řešit problémy, dohled na hladký průběh při prodeji a po prodeji, …

ZKOUŠET prodat svoji nemovitost bez rozmyslu či prodejní strategie si může dovolit jen ten, komu nezáleží na tom, kdy a za kolik prodá.

7. chyba: NEDOSTATEČNÁ PROPAGACE

Pokud se rozhodnete inzerovat pouze v tisku nebo na neplacených inzertních vyhledávačích, připravujete se o významné množství potenciálních kupujících. Určitě se vyplatí spolupracovat s realitním profesionálem, který nemovitost nabízí i na placených portálech za nemalé peníze, v inzertních novinách, má propagační plachty, využívá mobilní aplikace chytrých telefonů, inzerci na sociálních sítích, lokální marketing a hlavně má vlastní databázi klientů a kontakty do bank.  Výnos z prodeje Vaší nemovitosti tak může být i vyšší.

8. chyba: VÍCE KANCELÁŘÍ PRODÁVÁ VAŠI NEMOVITOST

Velkou chybou je svěřit svoji nemovitost více realitním kancelářím. Většinou to značí zoufalost nebo neznalost prodávajícího, kdy se domnívá, že čím více makléřů bude nemovitost nabízet, tím rychleji a za vyšší cenu se prodá. Opak je pravdou. Je rozhodně lepší, když se o vaši nemovitost stará jen jeden makléř, který s vámi má uzavřenou exkluzivní smlouvu. Tento makléř ví, že bude investovat do prezentace vaší nemovitosti dostatek finančních prostředků a energie, aby byl prodej úspěšný. Tím, že se o vaši nemovitost bude starat více makléřů, tak jim to snižuje pravděpodobnost, že právě oni prodají a proto se jim nechce investovat do prezentace ani inzerce.

9. chyba: NABÍZENÍ NEMOVITOSTI PROSTŘEDNICTVÍM RK, ALE BEZ SMLOUVY

Někteří majitelé nemovitostí nechtějí podepisovat žádnou smlouvu s realitní kanceláří a to může být další chybou. Vždy je potřeba mít smlouvu. Každý férový obchod má smlouvu a v ní jasně stanovené podmínky už od začátku. Strany by si měly určit, co je možné a co ne. Jaká je výše odměny za uskutečněný obchod a kdo ji platí. Z čeho se skládá tato odměna. Minimálně by to měl být servis od nabrání nemovitosti až po vklad do katastru a následné předání nemovitosti na základě protokolu. To a další věci by měla obsahovat zprostředkovatelská smlouva.

10. chyba: PODCENĚNÍ PRÁVNÍHO SERVISU

Převod nemovitosti by měl proběhnout vždy pod dohledem zkušeného advokáta. Zde není místo pro řešení svépomocí. To by se pak mohlo stát, že skončíte bez peněz i bez nemovitosti.

Jako prodávající se potřebujete chránit před tím, abyste se vlastnického práva nevzdali moc brzy. Ale ani kupující se nebude chtít vzdát moc brzy svých peněz.  

Jak ošetříte například situaci, kdy protistrana bude chtít od podepsané smlouvy odstoupit? Co když kupující podepíše kupní smlouvu, ale banka mu neschválí úvěr? Co když kupující před vkladem zemře? Může se sjednat výhrada kupní smlouvy? Vše má svou cenu a šetřit v tomto kroku se rozhodně nevyplatí.